Питання 1: Прошу надати роз’яснення по питанню: порядок надання в оренду нерухомого майна до 200 м2 без звернення до Фонду державного майна. При цьому звертаємо увагу що майно є державною власністю.

        Леонід.

    Відповідь: Відносини оренди державного майна в першу чергу врегульовує Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (надалі Закон №2269). Згідно ст.5 цього Закону, державні підприємства (в тому числі системи ДАЛР України) можуть самостійно виступати орендодавцями нерухомості площею до 200 кв.м., які перебувають в нього на балансі.  Тобто договір оренди вони будуть укладати безпосередньо з орендарем. Якщо ж площа нерухомості більша ніж 200 квадратів,  орендодавцем виступатиме регіональне відділення Фонду держмайна.  Водночас, РФ ФДМУ на практиці також  виступають орендодавцями майна  до 200 кв. метрів – в них є свої показники виконання плану надходжень, тому вони іноді приховують цю важливу деталь від орендодавців.  Така ситуація безумовно,  невигідна держлісгоспам, адже 70 % орендної плати, якщо орендодавцем виступатиме РВ ФДМУ буде отримувати  державний бюджет, а не державне підприємство. Останньому буде діставатись лише 30 % коштів орендаря, які той сплачує за використання майна. У протилежному випадку, всі кошти  від оренди майна площею до 200 кв. метрів у повному обсязі будуть надходити лісгоспу (підстава – п. 17 Постанови КМУ №786 від 04.10.1995 року).

Якщо розбирати процедуру оренди по порядку, то спочатку:

1.         Суб’єкт господарювання (або фізична особа), який бажає отримати в оренду нерухомість до 200 квадратів,  звертається з письмовою заявою  до держлісгоспу, на балансі якого перебуває майно. Заява пишеться у довільній формі, але в ній обов’язково слід  вказати код ЄДРПОУ підприємства, або ідентифікаційний код фізособи. До заяви додає проект договору оренди державного майна, який повинен відповідати вимогам Наказу ФДМУ №1774 від 23.08.2000 року. За згодою сторін, у цей договір може передбачати інші умови, крім обов’язкових істотних. 

2.         Держлісгосп у 5-денний термін з дня реєстрації заяви звертається до свого органу управління майном – (ДАЛР, Мінагрополітики, чи Міноборони) для отримання висновку про можливість оренди (підстава – ст. 9 Закону №2269).

В свою чергу, держлісгосп, крім заяви та договору оренди,  також надає на адресу свого уповноваженого органу такі документи:

-    техніко-економічне обґрунтування необхідності передачі в оренду нерухомого майна;

-     довідка про фактичну наявність майна на балансі підприємства, його балансову вартість як основного засобу, акт інвентаризації майна, де вказана його реальна площа ;

-    довідка з інформацією про реєстрові номери об’єктів згідно Єдиного об’єктів державної власності та пропозиції щодо термінів оренди ( увага – на даний час первинний термін дії договору оренди майна може встановлюватись на строк до 5 років. Але враховуючи, що при укладенні договору оренди на строк більш ніж 3 роки, він підлягає державній реєстрації у держреєстратора (підстава – ст. 4 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", ст. 794 ЦКУ),  щоб уникнути зайвих клопіт, радимо вказувати у договорі строк оренди у 2 роки та 11 місяців.  

Також  на адресу органу управління майном надається наступна інформація у письмовому вигляді (за підписом директора):

1.  чи було це майно раніше об’єктом оренди;

2.  чи зараз воно тимчасово використовується;

3.  чи передано зараз в оренду інших юридичним чи фізичним особам;

4.  чи не підпадає майно під критерії заборони, передбачені ч. 2 ст. 4 Закону №2269;

5. чи не підпадає під критерії заборони до приватизації, передбачені ч. 2 ст. 5 Закону №2269;

До документів додається  копія звіту з незалежної оцінки майна.

Тут дуже важливий момент: Оцінка нерухомості проводиться спеціалізованими оціночними організаціями, однак орендодавець  не вправі обирати їх самостійно. Це може робити тільки РВ ФДМУ. Для цього лісгосп повинен звернутись до відділення  із заявою, після чого РВ оголошує конкурс на право проведення оцінки майна. Далі, оціночна організація, яка виграла конкурс, проводить оцінку майна, за результати якого складає звіт з незалежної оцінки. Сам звіт з незалежної оцінки проходить рецензію в РВ ФДМУ, і далі надається лісгоспу, який його замовив. Вартість звіту   може бути різна – становить від 300 до 1500 грн.; строк виконання – від 2 до 10 днів, однак на всю бюрократичну процедуру вибору  оціночної організації та самої оцінки з рецензування може піти місяць-півтора.        

Надалі, уповноважений орган, тобто ДАЛРУ чи Мінагрополітики повинен затвердити складений звіт.

На практиці, вказані документи на адресу ДАЛР України подаються із супровідним листом відповідного ОУЛМГ. Також Держлісагенство  може вимагати протокол засідання комісії ОУЛМГ про передачу в оренду приміщень з обов’язковим пропозиціями щодо термінів оренди.

Наведений перелік може бути розширений і доданий документами, які передбачав вже скасований наказ ФДМУ  № 2975 від 14.11.2005 року  (зараз, з 01.03.2013 року  діє інший  Наказ ФДМУ №201 від 15.02.2013 року).

Зокрема,   вищий орган може витребувати у підприємства довідку із відділу ОДА про приналежність об’єкта до культурної спадщини, довідку із відділу РДА про належність до цивільного захисту тощо (хоча ці документи вимагає ФДМУ при укладенні «своїх» договорів на площу понад 200 кв.м. ).

Згідно п. 3 ст. 9 Закону №2269, орган, уповноважений управляти майном, розглядати подані йому документи протягом 15 –денного терміну. Після цього він зобов’язаний надати свій висновок про умови договору оренди або про відмову в його укладенні. Закон навіть передбачає принцип «мовчазної згоди», за яким якщо лісгосп протягом 15 днів не отримав відповідного висновку від «свого» органу, то укладення договору з цим органом вважається погодженим. Однак  не радимо цього робити, аби уникнути негативної реакції від керівництва.

Далі, держлісгосп протягом 5 днів після погодження умов договору оренди з боку ДАЛР (Мінагрополітики, чи МО), протягом 15 днів  з дати реєстрації погодження, розміщує в офіційних друкованих ЗМІ та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду. Строк, протягом якого держлісгосп приймає заяви про оренду відповідного майна (після розміщення оголошення) – становить 10 днів.

Потім, протягом 3 робочих днів, після закінчення строку приймання заяв, директор підприємства своїм наказом ухвалює рішення за результатами вивчення попиту на об’єкт оренди. У разі якщо подано лише одну заяву (від основного заявника), конкурс на право оренди не проводиться, і сам договір укладається із заявником. Якщо надійшло дві чи більше заяви на оренду заявленого майна, то оголошується конкурс.

Однак перед укладенням договору слід знову звернутись до територіального РВ ФДМУ – на цей раз для погодження розміру орендної плати. Для цього слід скласти  розрахунок розміру орендної плати, та разом із погодженим проектом договору а також документів, що підтверджують напрямок використання державного майна, подати у відповідний відділ регіонального відділення. До речі, розмір орендної плати залежить від виду діяльності майбутнього орендатора – якщо він буде займатись виробництвом – орендна плата буде нижче, а якщо торгівлею – більше.

За наслідками розгляду поданих документів, РФ ФДМУ направляє лісгоспу лист, в якому повідомляє про позитивне вирішення питання:  вказується про погодження розрахунку за перший або базовий місяць оренди, вказується на щомісячне коректування розміру орендної плати на індекс інфляції тощо. До цього листа додається вже остаточно погоджений розрахунок орендної плати, затверджений начальником або заступником РВ ФДМУ.   

Тільки після цього  з орендарем слід укладати договір вже погоджений оренди. Звісно, для цього орендар має надати копії своїх установчих документів, витяг з державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців тощо.  Договір вважається укладеним з моменту досягнення домовленості зі усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Передача майна здійснюється на умовах, вказаних у договорі. Як правило, це проводиться за актом приймання-передачі.   

Крім договору оренди приміщення, між держлісгоспом  та орендарем має бути укладено договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого державного майна та надання комунальних послуг орендарю. При укладенні цього договору слід врахувати низку нюансів щодо визначення розмір послуг теплопостачання, гарячого і холодного водопостачання, водовідведення, електроенергії, утримання будівлі в цілому (прибирання, вивезення сміття, поточний ремонт тощо). Деталі його укладення слід уточнювати у відділеннях ФДМУ.

Автор – Олег Сторчоус     

П.С. Процедура оформлення оренди держмайна дещо складна і періодично змінюється, тому якщо побачите у тексті неточності чи невідповідності закону  - буду вдячний за надіслані  зауваження.