В Восточном межрегиональном управлении Министерства юстиции (г. Харьков) разъяснили вопрос главной вещи и принадлежности в сфере недвижимости.
В статье 186 Гражданского кодекса приведено определение главной вещи и ее принадлежности. Вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением, является ее принадлежностью.
Принадлежность следует за главной вещью, если иное не установлено договором или законом.
Главная вещь и принадлежащая являются отделенными одна от другой разнородными вещами. Разница между ними заключается в том, что главная вещь может быть использована по назначению и без принадлежности, а принадлежность по общему для нее назначению без главной вещи использоваться не может. Главная вещь наделена самостоятельным значением, а принадлежность только исполняет вспомогательную роль.
В соответствии с частью 3 статьи 13 Закона "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" раздел Государственного реестра прав состоит из четырех частей, которые содержат сведения о, в частности, недвижимом имуществе.
Подпунктом 2 пункта 29 Порядка ведения Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество установлено, что в Государственный реестр прав вносятся такие сведения об объекте недвижимого имущества, расположенном на земельном участке, в частности, описание объекта недвижимого имущества с указанием объектов, которые являются принадлежностью главной вещи (присвоенная буква, римская или арабская цифра в соответствии с техническим паспортом, общая и (при наличии) жилая площадь) (в случае когда объект недвижимого имущества является главной вещью).
Приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики от 24.05.2001 № 127 утверждена Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества. Согласно пункту 4 подраздела 1 раздела II Инструкции хозяйственные (вспомогательные) здания (сараи, хлева, гаражи, летние кухни, мастерские, уборные, погреба, навесы, мусоросборники и т. п.) и сооружения (колодцы, выгребные ямы, ограждения, ворота, калитки, замощения и т. п.) подлежат технической инвентаризации в составе основного здания.
В соответствии с пунктом 3 подраздела 3 раздела II Инструкции на приусадебных участках, кроме жилых домов, размещаются вспомогательные (хозяйственные) здания (сараи, хлева, летние кухни, гаражи, мастерские, навесы, уборные и т. п.) и хозяйственные сооружения (колодцы, выгребные ямы, ограждения, ворота, калитки, замощения и т. п.).
Вместе с тем пунктом 4 подраздела 3 раздела II Инструкции установлено, что к пристройкам жилых домов относятся пристроенные жилищные комнаты и вспомогательные помещения (тамбуры, веранды, кухни, кладовые, ванные комнаты, уборные и т. п.).
Кроме того, согласно пункту 2 подраздела 4 раздела II Инструкции хозяйственные (вспомогательные) здания (котельные, бойлерные, трансформаторные подстанции, гаражи, сараи, мусоросборники и т. п.), размещенные на земельных участках или территориях жилых, общественных и других домов, выполняют функции вспомогательного хозяйственного назначения и инженерного обеспечения основных домов.
В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса жилым домом является здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания.
Согласно статье 381 ГКУ усадьбой является земельный участок вместе с расположенными на нем жилым домом, хозяйственно-бытовыми зданиями, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями. В случае отчуждения жилого дома считается, что отчуждается вся усадьба, если иное не установлено договором или законом.
Учитывая нормы статей 186, 380, 381 ГКУ, хозяйственно-бытовые здания (сарай, гараж, санузел и т. п.), наземные и подземные коммуникации (водоснабжение, очистные сооружения и т. п.), расположенные с жилым домом на одном земельном участке и предназначенные для обеспечения собственника необходимыми средствами благоустройства, считаются принадлежностью главной вещи и не являются самостоятельными недвижимыми вещами, в связи с чем право собственности на указанные здания и сооружения как на отдельные объекты признаваться не может.
В связи с этим не является правильным внесение сведений о хозяйственно-бытовых зданиях и сооружениях в составные части объекта недвижимого имущества.
Запись о таких зданиях и сооружениях целесообразно (возможно) делать во вкладке "опис майна".
Отдельно указано, что в соответствии с частью 4 статьи 5 Закона "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" не подлежат государственной регистрации вещные права и их обременения, в частности, отдельно на сооружения, являющиеся принадлежностью главной вещи, или составной частью вещи.
Указанное находит подтверждение и в судебной практике, в частности, в постановлении Верховного Суда от 31.07.2019 по делу № 127/24183/16-ц.
Дополнительно замечено, что в соответствии с частью 3 статьи 26-3 Закона "О регулировании градостроительной деятельности" адрес не присваивается, в частности, зданиям и сооружениям, являющимся принадлежностью соответствующего здания или сооружения.
Источник: jurliga.ligazakon.net