Верховний Суд роз’яснив підстави для розірвання договору оренди землі

Систематична сплата орендної плати не в повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору є підставою для розірвання такого договору.

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). Водночас систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору є підставою для розірвання такого договору.

На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 175/642/19.

Обставини справи

З матеріалів справи відомо, що позивач звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «А» про розірвання договору оренди, вилучення земельної ділянки та стягнення грошових коштів.

Зазначав, що при державній реєстрації вказаної земельної ділянки позивачу стало відомо про існування договору оренди між його матір`ю, яка померла, та ТОВ «А». Крім того, на його адресу стали надходити листи від ТОВ «А» з вимогою переукладення договору оренди.

Позивач посилався на те, що його мати не укладала договір оренди вказаної земельної ділянки, підпис у договорі оренди підроблений, що свідчить про недійсність правочину.

Разом із тим, ТОВ «А», у користуванні якого перебуває спірна земельна ділянка не сплачувало орендну плату попередньому власнику.Відповідно до Податкового кодексу України річна сума платежу з орендної плати має бути в межах 12 % нормативно-грошової оцінки. Таким чином, орендна плата за п. 9. договору мала індексуватися від нормативно-грошової оцінки за наступний період та мала бути розрахована в сумах:

2016 рік - 11 976,05 грн, 2017 рік - 20 512,88 грн, 2018 рік - 20 517,71 грн, 2019 рік - 21 860,30 грн.

Таким чином, відповідач має обов`язок сплатити позивачу як спадкоємцю кошти, які мав сплатити за використання земельною ділянкою з часу її використання, з моменту реєстрація цього договору (31 травня 2016 року) в сумі 53 006,64 грн. Крім того, аналіз спірного договору свідчить про зобов`язання відповідача за неналежне виконання умов договору сплатити пеню (п. 13 договору оренди) у загальному розмірі 5 804,23 грн.

Рішенням суду першої інстанції позов задоволено. Постановою апеляційного суду рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

Висновок Верховного Суду

ВС зазначив, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди земельної ділянки з підстави, передбаченої пунктом «Д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Також ВС нагадав, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року в справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) міститься висновок, що: «враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року в справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку в справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність».

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 дійшов висновку, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У пункті «Д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). Водночас систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Тобто, систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину не у повному обсязі (часткове виконання зобов’язання), є підставою для розірвання такого договору.

Так, скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи в задоволенні позову, апеляційний суд виходив із того, що ТОВ «А» не ухиляється від сплати орендної плати, вчиняє дії щодо належного та своєчасного виконання ним своїх зобов`язань за договором оренди земельної ділянки в частині виплати орендної плати. Суд вважав відсутніми з боку відповідача перешкоди у отриманні позивачем орендної плати за 2018 рік та ухилення позивача від отримання вказаної грошової суми. Водночас суд апеляційної інстанції посилався на отримання за життя померлої мати позивача орендної плати, що підтверджується копією видаткового касового ордеру від 24 листопада 2016 року на суму 8 350,00 грн та копією видаткового касового ордеру від 11 грудня 2017 року на суму 9 630,00 грн.

Вказаний висновок суду апеляційної інстанції є передчасним, оскільки судом не звернуто належної уваги на умови укладеного між сторонами договору, зокрема, пункту 9 спірного правочину, відповідно до якого сторони погодили розмір орендної плати у грошовій формі, що не може перевищувати 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить на момент укладання договору (станом на 24 травня 2016 року) 11 976,05 грн, у той час, як орендодавець за 2016 рік отримала лише 8 350,00 грн.

Крім того, ВС підкреслив, що обчислення розміру орендної плати, визначеного договором, відповідно до пункту 11 спірного правочину здійснюється з урахуванням індексації.

Тлумачення пункту «Д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Зазначені обставини у їх сукупності свідчать про те, що судом повно та всебічно не досліджено обставини, що мають значення для справи, не надано належної правової оцінки доказам кожному доказу окремо, а також взаємному зв`язку доказів у їх сукупності, зокрема, не встановлено та не зазначено розмір заборгованості зі сплати орендної плати (з урахуванням умов договору щодо визначеного розміру орендної плати, а також з урахуванням індексації), не встановлено, чи здійснювалася оплата за користування земельною ділянкою на підставі п. 9.1 договору оренди в частині орендної плати в натуральному або відробітковому вираженні, що свідчить про передчасність висновку апеляційного суду про відмову в задоволенні позовних вимог.

Верховний Суд скасував постанову апеляційного суду та направив справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Джерело: Судово-юридична газета