30 июня 2011 года
Дом над рекой
Всем, кто заинтересован в покупке земли у воды, стоит помнить: законом запрещается капитальное строительство, а также садоводство и огородничество на прибрежной защитной полосе. Ее ширина составляет 25 м для речушек и прудиков площадью до 3 Га, 50 м - для водоемов более 3 Га и 100 м - для больших рек и озер. Большинство водоемов и примыкающих к ним земель находятся в государственной или коммунальной собственности, а потому гражданам прибрежные земельные участки предоставляются только по договору аренды.
Прямым арендодателем выступает местная администрация или местный совет. Налог на землю арендатор не платит, но арендную плату вносить обязан. Ее размер и условия индексации отражаются в договоре аренды. Обычно она составляет от 3 до 12% нормативной денежной оценки земли. Если же речь идет о субаренде, нужно убедиться в том, что такая возможность предусмотрена основным договором аренды, который заключен местной властью с первичным арендатором.
В собственность можно получить только замкнутый водоем площадью менее 3 Га, расположенный на территории своего участка, или же созданный там искусственный пруд. Хотя сегодня, как известно, охраняемые речные берега некоторые землевладельцы продолжают осваивать, полагаясь на связи во властных кругах или прибегая к правовым уловкам.
"Прибрежная зона получает свой статус только после установления по отдельным проектам землеустройства, что должно быть отражено в градостроительной и землеустроительной документации. А до этого говорить о незаконности строительства никак нельзя", - отмечает старший юрист адвокатской конторы "Коннов и Созановский" Дмитрий Сичкарь. То есть пока в документах не указано, что земля -- под охраной, строить не запрещено. Если же участок все же входит в охраняемую зону, то его можно использовать под строительство под видом "технического переоснащения" гидротехнических сооружений, которые могут располагаться в прибрежной зоне на вполне законных основаниях. Широко распространенной схемой является оформление домов, построенных на берегу рек и морей, как эллингов (помещений для хранения судов).
Наиболее простой способ "бросить якорь" в эллинге - приобрести участок или уже готовый объект в лодочном кооперативе, у которого должен быть договор аренды на занимаемую территорию. Нередко покупателю эллинга обещают право собственности на постройку. Обычно это двухэтажное здание, где первый этаж предназначен для хранения лодок, а второй - для жилья. Часто в таких кооперативах сооружаются куда более шикарные постройки, не имеющие ничего общего с лодочными гаражами. Но в случае подобного нецелевого использования участка кооператив рискует привлечь внимание проверяющих органов.
Другой способ освоения берегов -- применение намыва, который расширит земельный участок, и ведение строительства в "первичной" прибрежной зоне. Сомнительный с точки зрения законности намыв легализуется под видом инженерной подготовки территории, углубления русла или укрепления берега якобы в интересах местной общины. Для этого застройщик обращается к местным властям и заключает с ними договор на проведение соответствующих работ. За отдельную плату чиновники готовы закрыть глаза на многие нарушения и обеспечить позитивный результат проверки выполнения земельного законодательства.
Некоторым "умельцам" удавалось получить право собственности на участки, расположенные в рекреационной зоне, через суды. Для этого были инициированы иски против местных органов, которые якобы отказывали истцу в предоставлении земельного участка. Суд выносил решение в пользу истца, который после выполнения решения становился собственником земель. Эти схемы невозможны без "особой заинтересованности" представителей местной власти и судов. Кроме того, они могут привлечь внимание прокуратуры. Поэтому, узнав о том, что предлагаемый к продаже участок был получен продавцом по решению суда, стоит учитывать риск обжалования данного решения и отмены права собственности. Вообще узаконить в суде самострой, возведенный с нарушениями природоохранных норм, непросто, да к тому же через некоторое время может последовать вполне законное требование госорганов о сносе строения.
У кромки прибоя
"У нас с сельсоветом заключен договор аренды земли на 49 лет, и благодаря этому мы по полгода живем в десяти метрах от кромки прибоя в курортном пригороде", - рассказывает жительница Одессы Валентина Лубнова. Договор аренды удалось оформить после покупки участка в кооперативе. Для этого нужно было выйти из кооператива и подать в местный совет ходатайство на получение участка в аренду.
По ее словам, приватизации земли здесь не будет никогда. "Но мы надеемся, что наши наследники добьются продления аренды", - говорит г-жа Лубнова. Действительно, узаконить строительство у моря - гораздо сложнее, чем на берегу той же Десны. Тем более что с 1 января 2011 г. вступили в действие изменения в Водный и Земельный кодексы, где для прибрежной защитной полосы вдоль моря устанавливается ширина в 2 км. Однако, несмотря на жесткие ограничения, в объявлениях фигурирует предостаточно участков под индивидуальное жилое строительство возле моря.
Чаще всего на продажу выставляют только право аренды на 25 или 49 лет или членскую книжку в кооперативе. В последнем случае покупателю нужно убедиться в наличии у кооператива договора аренды, обязательной частью которого должен быть кадастровый план, проект отведения земельного участка и др.
Избушка в лесу
Обосноваться в окружении леса столь же сложно, как и у кромки воды. Приобретая землю под сенью вековых сосен, также стоит обратить внимание на целевое назначение участка. Нередко в населенных пунктах, которые фактически находятся в лесу, есть земля под индивидуальную застройку. Однако на территории лесного фонда строительство запрещено. Более того, физическое лицо не может взять такой земельный участок в аренду. "Изменение целевого назначения земель лесного фонда обычно связано со сложной и продолжительной процедурой, но получить положительное решение вполне реально при наличии перспектив расширения населенного пункта с внесением соответствующих корректив в генплан", - уточняет директор компании RED Андрей Гончаров.
При изменении целевого назначения участка решение о вырубке деревьев и кустарников принимается по согласованию с государственным управлением охраны окружающей природной среды в области или АРК Крым.
Риски высоки
Став хозяином земель с особым режимом использования, не стоит забывать о рисках. Прежде всего, впоследствии оформление земли могут признать незаконным. Тогда покупателю придется либо добиваться правды в суде, либо искать выходы на чиновников, а в самом неблагоприятном случае - отказываться от земли, потеряв внушительные средства. Даже если какое-то время нарушитель Водного и Земельного кодексов будет уверенно стоять на собственном берегу, то в будущем его все равно могут ожидать неприятные сюрпризы. Юрист ЮФ "Мисечко и Партнеры" Дмитрий Жуков напоминает об ответственности за нарушения в экологической сфере - нарушителя может ожидать привлечение к административной, имущественной и даже уголовной ответственности.
Например, незаконное овладение землями водного фонда влечет штраф в 1700 грн. или лишение свободы до 5 лет! Поэтому о риске демонтажа построек и изъятия земель потенциальным покупателям забывать не стоит. В любом случае, все процедуры, связанные с приобретением "райского уголка", лучше проходить в сопровождении опытных юридических контор, чья помощь обходится очень недешево. Цена вопроса колеблется от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч долларов - в зависимости от сложности конкретной ситуации и размеров земельного участка.
Сколько стоит заповедная земля
|
Местность |
Стоимость участка в «богатом природном окружении», тыс. долл. за сотку* |
Стоимость обычных участков в регионе, тыс. долл. за сотку* |
|
Карпаты (Ивано-Франковская обл.) |
4,5–10 |
0,2–1 |
|
Вдоль русла реки Десна (Киевская обл., Вышгородский р-н) |
4–10 |
0,6–4 |
|
На берегах Киевского моря (Киевская обл., Вышгородский р-н) |
4–20 |
3** |
|
Конча-Заспа, Козин и др. (Киевская обл., Обуховский р-н) |
20-30 |
4,5** |
|
Киевская обл., Киево-Святошинский р-н |
5-25 |
6,3 |
|
Одесская обл., Каралино-Бугаз |
9-25 |
6,15** |
|
Южный Берег Крыма |
15-25 (отдельные предложения – более 35 тыс.) |
5-15 |
* – по данным баз объявлений и агентств недвижимости
** – по статистике реальных сделок компании SV Development
Сколько стоит право аренды в прибрежной зоне*
|
Месторасположение объекта |
Характеристика земли |
Цена, долл. |
Правовой статус |
|
Крым (между Алуштой и Судаком) |
земельные участки от 3 соток под постройку коттеджей, 150 м от моря |
4,5 тыс. за сотку |
аренда 49 лет |
|
Пригород Одессы (на берегу моря) |
участок в рыбацком кооперативе, 0,5 сотки |
15 тыс. за участок |
аренда на 49 лет, членская книжка кооператива |
|
ЮБК, Алушта (на берегу моря) |
участок с пляжем 11 соток для рекреационной застройки (возможно изменение назначения) |
20 за сотку |
Аренда 49 лет |
|
Киевская обл., Вышгородский р-н (на берегу канала реки Десна) |
участки по 11-25 соток под причалы |
10 тыс. за сотку |
Госакт + договор аренды на 49 лет на территорию прибрежной зоны и пляжа |
|
Восточный Крым (на берегу моря) |
место под эллинг 1 сотка |
15 тыс. за сотку |
договор аренды земли на 49 лет у кооператива, членская книжка кооператива |
|
ЮБК, Ялта (на берегу моря) |
эллинг 80 кв. м |
160 тыс. за объект |
договор аренды земли на 49 лет у кооператива, |
|
право собственности на постройку |
|||
|
Киевская обл., в районе Конча-Заспы (с выходом на р. Козинка в сосновом лесу) |
участки по 30–60 соток |
26 тыс. за сотку |
Госакт + договор аренды на 49 лет на территорию прибрежной зоны |
* – по данным баз объявлений и агентств недвижимости
Способы и этапы оформления земельного участка в природном окружении
|
|
Способ |
Когда используется |
Куда бежать |
Что делать |
Детали |
|
1 |
Оформление договора аренды |
если участок или его часть находится в охранной зоне (на берегу моря, реки и т. п.) |
в местную администрацию или местный совет
|
- уточнить возможность аренды - подать ходатайство о предоставлении в аренду - получить согласие гор– или райсовета; - оформить договор аренды на срок до 49 лет; - к договору прилагается кадастровый план участка, акт определения границ земельного участка на местности, проект землеотвода и др. |
- нередко чиновники за содействие в оформлении аренды водоемов берут взятки на десятки тысяч долларов - официальная арендная плата может составлять несколько тысяч грн. в год |
|
если надо оформить аренду замкнутым водным объектом местного значения |
для оформления договора аренды водного объекта - в областной совет или ВР АРК |
для договора аренды водного объекта - водохозяйственный паспорт и правила водопользования) |
|||
|
2 |
Покупка на вторичном рынке |
если участок или его часть находятся в частной собственности |
- к покупателю |
- проверить наличие Госакта на право собственности на земельный участок - уточнить, на основании какого документа получено право собственности: купля-продажа, колхозный пай, наследство или самозахват |
- наличие Госакта подтверждает право продавца отчуждать участок - если Госакт выдан до 2003 года, потребуется присвоение кадастрового номера |
|
- в местный совет |
- уточнить, к землям какого фонда принадлежит участок, допускает ли его целевое назначение индивидуальное жилое строительство (ИЖС) - выяснить, не относится ли участок (или его часть) к заповедной или охранной зоне - если на участке находится замкнутый водоем, получить подтверждение, что он законно принадлежит предыдущему собственнику |
- проверить соответствие фактического состояния земельного участка его правовому статусу - на часть участка, которая имеет другое целевое назначение или режим использования, должен быть оформлен отдельный Госакт или Договор аренды |
|||
|
3 |
Покупка права аренды |
если участок или его часть принадлежит продавцу по договору аренды с местным советом, переуступка прав аренды подразумевает передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды иному лицу |
- к продавцу |
- проверить наличие договора аренды с местным советом |
- обратить внимание на срок аренды (максимум 49 лет), целевое назначение земельного участка и ограничения его использования |
|
- в местный совет |
- убедиться, что участок арендуется на законных основаниях |
||||
|
4 |
Покупка земли в дачном, лодочном или другом кооперативе |
так предлагаются участки на берегу (напр. для строительства эллингов) |
- к продавцу |
- проверить наличие членской книжки кооператива |
смена владельца осуществляется путем переоформления членской книжки |
|
- в управление кооператива |
- проверить наличие договора аренды на всю территорию кооператива с местным советом, проект землеотвода |
||||
|
- в местный совет |
- уточнить возможность оформления прямого договора аренды |
||||
|
|
Во всех вышеописанных случаях |
когда требуется уточнение отдельных вопросов |
- к соседям или местным жителям |
- расспросить о репутации продавца - расспросить об уровне грунтовых вод, особенностях строительства, садоводства и т. д. |
- проверяем репутацию продавца - высокий уровень грунтовых вод может резко увеличить затраты на стройку или сделать ее невозможной |
|
- к нотариусу |
- проверить отсутствие обременений (залог и т. д.) |
- запросить извлечение из единого реестра обременений |
|||
|
- в юридическую компанию |
- поручить проверку юридической чистоты земельного участка |
||||
|
- в землеустроительную организацию |
- провести вынос в натуру границ земельного участка |
- если границы участка не установлены или покупатель сомневается в их правильности |
|||
|
- к геологу |
- провести геологическую экспертизу |
- для выяснения уровня грунтовых вод и состояния грунтов |
Резюме: Наименее рискованный путь - покупка земельного участка с внутренним водоемом или его самостоятельное строительство. Все остальные способы приобретения "заповедных угодий" требуют филигранного юридического сопровождения.
Автор: Мария Бабенко
Источник: Деньги